DPE G locataire en place : que faire en 2026 ?
Bail signé avant 2025 valable jusqu'à son terme, mais loyer bloqué, recours possibles du locataire, calendrier de travaux serré. Vue d'ensemble des obligations et solutions.
interdiction nouvelle location DPE G (art. 160 loi Climat)
loyer bloqué sur passoire thermique depuis le 24 août
budget moyen pour passer de G à E
Votre situation : locataire en place et logement classé G
Vous êtes propriétaire bailleur. Votre logement vient d'être reclassé G au DPE (souvent suite à la nouvelle méthode 3CL-DPE de 2021 ou à la réforme du coefficient électricité de 2026), et votre locataire est déjà installé. Trois questions reviennent systématiquement : le bail est-il toujours valable, puis-je augmenter le loyer, et quel est mon calendrier pour les travaux.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (articles 158 à 160) fixe l'ensemble du cadre légal. Elle distingue clairement deux situations : la nouvelle mise en location (interdite depuis le 1er janvier 2025 pour les G) et l'occupation en cours (autorisée mais encadrée). Comprendre cette distinction évite les décisions précipitées.
Cette page détaille les trois scénarios concrets que vous pouvez rencontrer (bail en cours, fin de bail, vente occupée), les recours dont dispose votre locataire, et le calendrier réaliste pour rénover en s'appuyant sur les aides 2026.
Locataire en place 2026
Bail en cours, fin de bail, renouvellement : vos droits et obligations selon la situation
Bail en cours : continue jusqu'à terme. Renouvellement : travaux obligatoires F mini. Indécence : réduction/suspension loyer + dommages. Articles L.221-10 + L.111-1 Code construction.
| Situation | Validité du bail | Loyer | Vos obligations |
|---|---|---|---|
| Bail signé avant le 1er janvier 2025 | Reste valable jusqu'au terme contractuel | Bloqué (pas d'indexation IRL ni hausse depuis 2022) | Aucune obligation immédiate, mais travaux nécessaires avant renouvellement |
| Bail signé après le 1er janvier 2025 (logement G) | Nul de plein droit | Le locataire peut demander remboursement des loyers versés | Régularisation immédiate via travaux + restitution éventuelle |
| Bail arrivé à son terme | Pas de renouvellement possible sans travaux | Loyer bloqué jusqu'au nouveau DPE non-G | Audit énergétique + travaux obligatoires pour reconduire ou relouer |
| Vente occupée du logement DPE G | Bail transmis à l'acquéreur (art. 1743 Code civil) | Reste bloqué pour le nouvel acquéreur | Audit énergétique réglementaire obligatoire (1er avril 2023) |
Sources : loi Climat et Résilience art. 158-160, décret du 11 janvier 2021 sur la décence énergétique, Code civil art. 1743.
Le loyer bloqué depuis 2022 : ce que cela signifie concrètement
Depuis le 24 août 2022, l'article 159 de la loi Climat et Résilience interdit toute hausse de loyer sur un logement classé F ou G. Cela inclut l'indexation annuelle sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers) qui s'applique habituellement à tous les baux d'habitation.
Concrètement, le loyer reste figé au montant initial du bail jusqu'à ce que le logement atteigne au minimum la classe E (puis D au 1er janvier 2034). Toute clause d'indexation prévue au contrat est réputée non écrite, et toute majoration appliquée peut être contestée par le locataire en justice avec restitution des sommes versées.
Une exception subsiste : la majoration pour travaux d'amélioration substantielle reste possible après les travaux, sur présentation d'un nouveau DPE non-G. Elle est plafonnée à 15 % du coût des travaux par an et nécessite un accord écrit du locataire. C'est l'unique levier pour rentabiliser partiellement les travaux dans la durée du bail en cours.
Le locataire peut saisir le tribunal en référé
Un locataire dont le logement est classé G peut, depuis l'entrée en vigueur du décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, demander au tribunal judiciaire en procédure de référé de reconnaître le caractère indécent du logement. Si le juge accepte, il peut ordonner les travaux dans un délai imposé, prononcer une suspension ou réduction du loyer jusqu'à leur réalisation, et allouer des dommages et intérêts. Les ANIL (Agences départementales d'information sur le logement) accompagnent gratuitement les locataires dans cette démarche, ce qui démocratise fortement l'accès à ces recours.
Calendrier réaliste pour rénover sans interrompre la location
Si vous voulez prolonger la location avec ce locataire (renouvellement ou nouveau bail à son départ volontaire), voici les 5 étapes chronologiques à anticiper. Le calendrier total court de 9 à 18 mois selon l'ampleur des travaux et la rapidité d'instruction des aides.
Audit énergétique réglementaire
Réalisé par un auditeur qualifié RGE (qualification OPQIBI 1905). Liste 2 scénarios chiffrés pour atteindre au minimum la classe E. Coût : 800 à 1 500 €. Délai : 2 à 4 semaines.
Choix du scénario et demande d'aides
MaPrimeRénov' (jusqu'à 80 % du HT en Bleu rénovation d'ampleur), CEE (2 000-5 000 € selon travaux), éco-PTZ (jusqu'à 50 000 €). Instruction : 4 à 6 mois (suspension du 1er janvier au 23 février 2026 a décalé l'ouverture du dépôt 2026).
Sélection des artisans RGE
Obligation d'artisans RGE pour les aides. Demandez 3 devis minimum, comparez aux moyennes ADEME, et passez chaque devis dans notre vérificateur. Délai : 3 à 6 semaines pour comparer et signer.
Réalisation des travaux
ITE seule : 4 à 6 semaines. ITE + PAC + menuiseries (rénovation d'ampleur) : 3 à 5 mois. Le locataire reste en place mais doit être informé et autoriser l'accès. Indemnité de gêne possible si lourds.
Nouveau DPE et levée des contraintes
Diagnostiqueur certifié, coût 150-250 €. Le DPE non-G débloque la révision de loyer (à terme du bail), permet le renouvellement, autorise la majoration pour travaux. Conservez l'attestation pour preuve future.
Trois cas particuliers à connaître
Locataire âgé ou en situation de précarité
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 protège les locataires de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond (29 015 € pour une personne seule en 2026 en zone A). Aucun congé pour reprise ou vente ne peut leur être donné sans relogement équivalent, sauf si vous-même êtes âgé de plus de 65 ans ou sous le même plafond. La protection s'applique pleinement même sur un logement DPE G.
Location meublée saisonnière (Airbnb, gîte)
Les locations saisonnières meublées (séjours de courte durée, type Airbnb) ne sont pas concernées par l'interdiction des DPE G qui vise exclusivement la résidence principale. En revanche, certaines communes imposent désormais une obligation de DPE pour la location meublée touristique (loi Le Meur du 19 novembre 2024) avec durcissement progressif jusqu'en 2034.
Copropriété : vote des travaux en assemblée générale
Si votre logement DPE G est en copropriété, l'isolation thermique extérieure (ITE) ou la rénovation des parties communes nécessite un vote en assemblée générale (majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Comptez 6 à 12 mois supplémentaires entre la première AG et le démarrage effectif. Le plan pluriannuel de travaux (PPT) obligatoire depuis 2023 facilite cette planification.
Projet de loi logement du 23 avril 2026 : ce qui pourrait changer
Le 23 avril 2026, le gouvernement a présenté un projet de loi logement qui autoriserait la relocation des logements classés F et G sous engagement formel de travaux : trois ans pour une maison individuelle, cinq ans pour un logement en copropriété. Ce texte n'est pas encore voté ; une première lecture parlementaire est attendue avant l'été 2026.
Tant que la loi n'est pas adoptée, votre situation de bailleur avec locataire en place reste inchangée : le bail signé avant 2025 court jusqu'à son terme, mais vous ne pouvez ni le renouveler ni signer un nouveau contrat sans avoir sorti le logement de la classe G. Ne suspendez pas vos travaux ni votre audit énergétique en pariant sur cette réforme. Le détail du calendrier proposé est analysé dans notre page dédiée au projet de loi Relance Logement 2026. Source : annonce gouvernementale du 23 avril 2026.
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Questions fréquentes
Sources : loi Climat et Résilience art. 158-160 (legifrance) · décret du 11 janvier 2021 sur la décence énergétique · service-public.gouv.fr fiche F37110 (audit énergétique) · ANIL (recours du locataire) · ADEME baromètres rénovation 2024-2026
Pour aller plus loin
Retour : DPE G interdit à la location
Vue d'ensemble : sanctions, calendrier 2025-2034, exceptions
Voir le guide →Audit énergétique réglementaire
Obligation depuis 2023, qualification RGE, prix, scénarios
Lire le guide →Améliorer son DPE
Les travaux les plus efficaces pour sortir de la classe G
Voir les solutions →Calendrier MaPrimeRénov' 2026
Suspension 1er janvier-23 février, reprise effective, impact
Voir le calendrier →Cette page traite spécifiquement de la situation où le locataire est déjà en place.Vous voulez savoir ce que dit la loi globalement ? Pour la vue d'ensemble du calendrier d'interdiction (G en 2025, F en 2028, E en 2034), des sanctions encourues, et des exceptions, consultez le guide complet DPE G interdit à la location.
Mis à jour le 17 mai 2026