3,9 millions de logements F et G en France. Comprendre les enjeux, les obligations et les solutions pour sortir du statut de passoire énergétique.
Passoire thermique : définition, obligations et solutions
logements F et G en France
des résidences principales
facture énergétique annuelle moyenne
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique (ou passoire énergétique) est un logement dont les performances énergétiques sont très faibles. Le terme désigne officiellement les logements classés F ou G sur l'échelle du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Concrètement, un logement est considéré comme passoire thermique lorsque sa consommation d'énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an (classe F) ou 450 kWh/m²/an (classe G).
Selon les données de l'Observatoire ADEME au 1er janvier 2025, 3,9 millions de résidences principales sont classées F ou G, soit 12,7 % du parc. Parmi eux, 2,5 millions sont occupés par leurs propriétaires et 1,1 million sont dans le parc locatif privé.
Pourquoi c'est un problème
1. Inconfort thermique
Les passoires thermiques sont mal isolées et mal chauffées. Les occupants subissent le froid l'hiver (murs froids, courants d'air) et la chaleur l'été. Cela impacte directement la qualité de vie et la santé (risques d'humidité, moisissures, pathologies respiratoires).
2. Factures énergétiques élevées
Un logement mal isolé consomme beaucoup plus d'énergie pour se chauffer. En moyenne, un ménage vivant dans une passoire thermique dépense 1\u00A0800 €/an en énergie, contre 900 € pour un logement bien isolé. Cette situation aggrave la précarité énergétique.
3. Dévalorisation immobilière
Avec l'interdiction progressive de location et l'affichage obligatoire du DPE dans les annonces, les passoires thermiques se vendent moins bien et perdent de la valeur. Un logement G se vend en moyenne 15 à 20 % moins cher qu'un logement D à caractéristiques équivalentes.
4. Interdiction de location
Depuis le 1er janvier 2025, les logements G sont interdits de location. Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034. Les bailleurs doivent obligatoirement réaliser des travaux pour continuer à louer.
Le nouveau DPE 2026 change la donne pour 850\u00A0000 logements
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient électricité passe de 2,3 à 1,9. Environ 850\u00A0000 logements chauffés à l'électricité sortent du statut de passoire thermique (reclassés de F ou G vers E ou D). Vérifiez gratuitement votre nouvelle classe sur l'Observatoire ADEME avant d'engager des travaux.
Calendrier des interdictions de location
| Classe DPE | Consommation | Date d'interdiction | Statut en 2026 |
|---|---|---|---|
| G | > 450 kWh/m²/an | 1er janvier 2025 | Déjà interdit |
| F | 330-450 kWh/m²/an | 1er janvier 2028 | 2 ans pour agir |
| E | 230-330 kWh/m²/an | 1er janvier 2034 | 8 ans |
Source : loi Climat et Résilience du 22 août 2021, article 6
Qui est concerné ?
Les passoires thermiques concernent trois catégories d'acteurs :
1. Propriétaires occupants
2,5 millions de ménages vivent dans une passoire thermique. Ils ne sont pas directement soumis à l'interdiction, mais subissent des factures énergétiques élevées et une dévalorisation de leur patrimoine. Ils peuvent bénéficier d'aides importantes pour rénover (MaPrimeRénov', primes CEE, éco-PTZ).
2. Propriétaires bailleurs
1,1 million de logements locatifs sont des passoires thermiques. Les bailleurs sont directement impactés par les interdictions : impossibilité de louer, gel des loyers, risque de contentieux avec les locataires. Ils doivent obligatoirement réaliser des travaux pour continuer à louer.
3. Acheteurs potentiels
Acheter une passoire thermique nécessite d'anticiper le coût des travaux de rénovation. Le prix d'achat peut être attractif, mais le budget global (achat + travaux) doit être évalué. Les banques peuvent intégrer un éco-PTZ dans le financement d'un projet d'achat-rénovation.
Répartition géographique des passoires thermiques
Les passoires thermiques sont inégalement réparties sur le territoire. Certaines zones concentrent une part importante de logements F et G :
- Grandes métropoles : Paris et la petite couronne comptent environ 35 % de passoires thermiques, principalement des immeubles anciens mal isolés avec chauffage collectif gaz ou fioul.
- Zones rurales et de montagne : les maisons anciennes, souvent chauffées au fioul ou à l'électricité directe, sont surreprésentées dans les classes F et G.
- Départements les plus touchés : Creuse, Cantal, Lozère, Nièvre, Ardèche (plus de 20 % de passoires thermiques).
Solutions par profil
Propriétaire occupant
Réaliser un audit énergétique
Identifiez les travaux prioritaires. Coût : 800-1 500 €, pris en charge à 80 % par MaPrimeRénov'.
Prioriser isolation + chauffage
ITE + PAC permettent de gagner 2 à 3 classes DPE. Budget : 25-45 000 € selon surface.
Solliciter les aides
MaPrimeRénov' + CEE + éco-PTZ peuvent couvrir 60-80 % des travaux pour les ménages modestes.
Propriétaire bailleur
Vérifier nouvelle classe DPE 2026
Chauffage électrique ? Vérifiez sur l'Observatoire ADEME si vous sortez de F/G.
Si toujours G : travaux obligatoires
Audit + travaux pour atteindre E minimum. Budget : 20-40 000 € selon logement.
Anticiper l'échéance F en 2028
Planifiez dès 2026 pour éviter la saturation des entreprises et des aides en 2027.
Votre devis est-il cohérent ?
Avant de vous engager, vérifiez si le prix de votre devis de rénovation correspond aux tarifs du marché.
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Questions fréquentes
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